障害者ＧＨの物件と前面道路

障害者ＧＨの前面道路

共同生活援助（障害者グループホーム（以下、障害者ＧＨと記載しています。））の物件選びで、最も多い失敗が「前面道路」です。

居室の広さや間取りは改修で何とかなりますが、道路だけはどうにもなりませんし、契約してから判明した場合、物件取得費も改修設計費も無駄になってしまいます。

このページでは、障害者ＧＨに特有の道路の注意点を整理します。

建築基準法上の用途区分

物件探しを始めると、不動産会社から「この建物は何の用途になりますか」と聞かれることがあります。

ところが、建築基準法に「グループホーム」という用途区分はありません。

実態に応じて、既存の用途区分のどれかに当てはめることになります。

そしてこの当てはめ方が、自治体によって分かれています。

寄宿舎として扱うのが最も一般的ですが、児童福祉施設等として位置づける自治体もあります。

戸建て住宅または共同住宅として扱う自治体もあります。
※大阪府などでは、一定の安全性が確保された既存住宅を活用する場合、用途を戸建て住宅または共同住宅として扱うこととされています。

用途区分で変わる道路規制

寄宿舎は、建築基準法第２条第２号が定める「特殊建築物」の一つです。

特殊建築物になると、住宅には適用されない規制が乗ってきます。

道路に関して決定的なのが、建築基準法第４３条第３項で、この規定により地方公共団体は特殊建築物などについて、条例で「その敷地が接しなければならない道路の幅員」「その敷地が道路に接する部分の長さ」などの制限を付加することができるとされています。

つまり、自治体が条例で上乗せ規制をかけられ、そして多くの自治体が実際にかけています。

逆に言えば、一戸建ての住宅として扱われる自治体では、この上乗せがかかりません。

ただし寄宿舎や共同住宅として扱われる場合は、上乗せの対象に含まれますのでご注意ください。

同じ物件・同じ計画でも、所在地によって結論が変わりうるということです。

物件を検討する段階で、所管の特定行政庁に用途の扱いを確認することを強くおすすめします。

以下は、寄宿舎として扱われる場合を前提に説明します。

注意点１：道路の幅と接道の長さ

接道義務は、建築基準法が2つの条文で定めています。

どんな道なら「道路」と認められるかを決めているのが第４２条。原則として幅４m以上が必要です。

その道路にどれだけ接していればよいかを決めているのが第４３条第１項。２m以上接することが求められます。

４m は……道路の幅 ２m は……敷地が道路に接している長さ（間口）

この2つは混同されやすいのですが、別々のものを測っています。

幅６mの広い道路に面していても、間口が１.８mしかなければ接道義務を満たしません。道が広いことと、接道義務を満たすことは別問題です。

なお「２m以上」は連続していることが必要と解されています。１mずつ２か所で接していても、合計２mとは扱われません。

接道義務を満たさない敷地でも、建築基準法第４３条第２項の認定・許可を受けられる場合がありますが、特定行政庁の個別判断になります。

注意点２：２項道路とセットバック

建築基準法でいう「道路」は、原則として幅員４m以上のものだけです。

幅３mの道は、法律上は道路ではなくただの通路となります。

接している道が通路であれば、その敷地は接道義務を満たせません。

ただ、昔からの住宅地には幅４m未満の道がいくらでもあります。

そこに建つ家をすべて建て替え不可にしてしまうと、現実的には困ってしまうことになるでしょう。

そこで、建築基準法が適用された時点ですでに建物が建ち並んでいた幅４m未満の道については、特定行政庁が指定することで道路とみなす仕組みが設けられました。

建築基準法第４２条第２項の道路（２項道路）です。

重要なのは、２項道路が「有利な条件」ではなく救済措置だということです。

指定あり → 道路として扱われ、接道義務をクリアできる 指定なし → 道路ではないため、接道義務を満たせず、原則として建築できない

指定の有無は、市区町村の窓口で確認できます。

現地を見ただけでは判断がつかないところですので、契約前に調べておきたい項目です。

セットバック

２項道路には条件が付きます。

道路の中心線から２mの位置まで敷地を後退させること。

これがセットバックです。

幅３mの道なら、中心線から１.５mが現在の境界ですので、５０cm差し出すことになります。後退部分には、

建築物を建てられない（建築基準法第４４条第１項） 敷地面積に算入できない（建築基準法施行令第２条第１項第１号）

という制約がかかります。

建蔽率・容積率の計算にも影響しますし、既存物件では後退部分に物置やカーポートがはみ出していることもあり、是正の対象になります。

片側が崖地・川・線路敷地などに沿う場合は、中心線から振り分けるのではなく崖地等の側から４mを取るため、後退の負担がすべて一方に来ます。

注意点３：路地状敷地

ここが最大の落とし穴です。

敷地が細長い通路部分だけで道路に接している、いわゆる旗竿地を法令上は「路地状敷地」と呼びます。

多くの自治体が、条例でこの路地状敷地への特殊建築物の建築を制限しています。

京都府の規制例

京都府建築基準法施行条例 第８条第１項は次のように定めています。

都市計画区域内にある特殊建築物は、第４条の規定にかかわらず、路地状部分のみで道路に接する敷地（路地状部分の幅員が8メートル以上のものを除く。）に建築してはならない。

そのうえで第１号で例外を認めています。

共同住宅、寄宿舎、ホテル、旅館又は下宿の用途に供する建築物で、その敷地の路地状部分が幅員４メートル以上、長さ２０メートル以下であり、かつ、その用途に供する部分の床面積の合計が２００平方メートル以内のもの

つまり、路地奥の物件を寄宿舎として使うには、幅員４m以上・長さ２０m以下・床面積２００㎡以内の３つすべてを満たす必要があります。

一つでも欠ければ原則として不可となってしまいます。

京都市も条例第９条でほぼ同じ構造の規制を設けており、例外要件も同じです。

一般の建築物との違い

同じ京都府条例でも、一般の建築物なら路地状部分の幅は長さ２０m以内で２m以上あれば足ります（第４条）。

特殊建築物は４m以上が必要です。

住宅として住むぶんには何の問題もない物件が、グループホームにしようとすると使えません。

ここを見落として契約してしまう例があります。

	通常の敷地	旗竿地（一般の建築物）	旗竿地（GH＝特殊建築物）
道路の幅	4m以上	4m以上	4m以上
間口・路地の幅	2m以上	2m以上	4m以上
路地の長さ	—	35m超なら幅4m必要	20m以下
用途部分の床面積	—	—	200㎡以内

幅はもっとも狭いところで計測

条文は「路地状部分の一の幅員」という書き方をしています。

京都市の実務ハンドブックも「路地状部分の最小幅員をいう」と注記しています。

入口が４mあっても、途中で３.５mに絞られていれば判定に使われるのは３.５mです。

カーポートの柱、塀の控え壁、メーターボックス、植栽などで一部だけ狭くなっていないか、通路の全長を確認してください。

路地状部分は敷地の一部

もう一点、見落とされがちな原則があります。

路地状部分は道路ではなく、あくまで敷地の一部です。したがって、

他人の敷地を通行しているだけでは、接道義務を満たしません 一つの路地状部分を、2以上の敷地の共用部分として使うことはできません 路地状部分には建築物を建てられません（避難上支障のない門・塀を除く）

通路を隣家と共用している物件や、カーポートが通路部分に架かっている物件は、この点で問題になる可能性があります。

救済規定

京都府条例第８条第３項は、「特殊建築物の用途並びに敷地の規模、形態及び周囲の状況を考慮して特定行政庁が安全上支障がないと認める特殊建築物については、適用しない」と定めています。

幅が４mにわずかに届かない場合、ここに望みをつなぐことになりますが、あくまで行政の裁量判断です。

自治体ごとの違い

路地状敷地の規制は各自治体が条例で定めるもので、条文番号も数値も違います。

京都市内か市外かで、相談先も根拠条文も変わります。用途の扱い（寄宿舎か住宅か）とあわせて、物件の所在地に応じた確認が欠かせません。

注意点４：敷地内の通路

ここまでは敷地の外や道路の話でしたが、実はもうひとつ、敷地の中にも幅の基準があります。

建築基準法施行令第１２８条は、屋外避難階段や避難階の屋外出口から道路・公園などに通じる通路について、幅を確保するよう定めています。

原則は１.５m以上ですが、階数が３以下で延べ面積が２００㎡未満の建築物であれば、９０cm以上で足ります。

寄宿舎はこの規定が建物の規模にかかわらず適用されますので、グループホームには必ず必要であるとお考えください。

戸建てを活用した小規模なグループホームであれば、９０cmで足りるケースがほとんどです。

イメージとしては、玄関を出て門を抜け、道路に出るまでの通り道です。

引っかかりやすいのは、玄関が道路に対して横向きや裏向きについていて、建物の脇を回り込んで道路に出るタイプの物件です。

隣家との間の細い通路を通ることになり、そこにエアコンの室外機や物置、自転車、給湯器などが置かれていると、９０cmを割ります。

逆に、玄関が道路に向いていて、まっすぐアプローチで出られる物件なら、まず問題になりません。

実際に歩いてみて、最も狭いところで幅が足りているかをご確認ください。

用途変更の確認申請

既存建物の用途を変更する場合、用途部分の床面積が２００㎡以下であれば、用途変更の確認申請は不要です。

ただし、確認申請が不要であることと、建築基準法に適合しなくてよいことは別です。

また、指定申請の審査において自治体が建築基準法への適合を確認します。

京都市は指定申請の案内で、建築基準法については都市計画局建築審査課に確認するよう明記しています。

内覧前のチェックリスト

内覧前、できれば問い合わせの段階で確認しておくと無駄足を減らせます。

不動産会社に聞くこと

前面道路の幅員と種別（建築基準法上の道路か、2項道路か） 敷地の間口（道路に接している長さ） 旗竿地かどうか。旗竿地なら通路部分の幅と長さ 公図・測量図の有無 検査済証の有無、過去の増改築の有無

現地で測ること

前面道路の幅（最も狭い箇所） 間口（塀の内法ではなく、敷地境界ベースで） 通路の幅を全長にわたって測り、最小値とその位置 建物の出口から道路までの通路幅（最も狭い箇所）

塀の内法と敷地境界は一致しないことがあります。

境界標（コンクリート杭、金属プレート、鋲）を探し、見つからなければ両方測って写真を残してください。

まとめ

グループホームの物件選びでは、居室の広さや間取りに目が行きがちです。しかし間取りは改修で何とかなるのに対し、道路だけは手の打ちようがありません。だからこそ、最初に確認しておきたい項目です。

順番としては、まず前面道路の幅が4m以上あるか。次に敷地の間口が2m以上あるか。そのうえで、旗竿地であれば通路部分の幅が4m以上あるか。この3つを押さえておけば、大きな失敗は避けられます。

あわせて、グループホームが建築基準法上どの用途として扱われるかも、早い段階で確認しておくことをおすすめします。寄宿舎として扱われるのが一般的ですが、自治体によっては住宅として扱う取扱いもあり、その違いによって規制のかかり方が変わります。

いずれも、契約前であれば物件を見送るという選択ができます。契約後では、その選択肢がなくなります。

判断に迷われる場合は、お気軽にご相談ください。

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